做田園綜合體有哪些問題？如何做好田園綜合體規劃？
發布日期：2019-11-08 點擊數：309
無論是現實生活中還是虛擬的互聯網中，人們都說田園綜合體模式沒法長久的經營下去，很多都是未盈利就中道崩殂，投資的基金也基本都打了水漂。話說做事哪有不失敗的？不失敗焉能獲得最終的成功？但很多人失敗就是失敗了，就覺得不好做，換行業去發展，并沒有人站在專業的角度去分析成敗的原因，不去找出問題，不能解決問題，那么再做還是失敗，田園綜合體也就一蹶不振了，也不會受到大家的歡迎了。今天專業旅游規劃公司就談談田園綜合體規劃中存在哪些問題？解決對策有哪些？
土地問題難以得到有效解決
這是做田園綜合體規劃比較普遍的一個問題，有了土地才能有發揮余地，但上面都是有政策的，需要按照規則來拿地，違規的話到時候被查了，就是拆遷，那么根據政策來看應該這么來獲取土地資源：
土地長期租賃
在保障耕地紅線不動搖以及禁止建造別墅及會所的前提下，開發田園綜合體所需的耕地可采用長期租賃的形式，由社會參與方與鄉（鎮）農民集體經濟組織簽訂長期租約，出租耕地經營權進行農業發展。比如宋衛平小鎮就是這種拿地方式。
盤活宅基地，做到有效利用，實現宅基地流轉
宅基地的流轉方式：以鄉（鎮）農民集體經濟組織為主體向社會企業出租宅基地及房屋；或建立村集體有限公司，村民以宅基地入股，村集體有限公司與社會企業合作、聯營；可運用增減掛鉤機制，城市周邊耕地開墾為鄉村建設用地（含宅基地），較邊遠地區且土壤適合耕種的建設用地復墾退為耕地。比如上海金山嘴漁村。
荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用土地要加以開發利用
國家鼓勵利用四荒地發展休閑農業產業以及田園綜合體，對于部分可集中連片開發四荒地的地區，在建設用地的流轉上給予傾斜。城市資本可與農村集體經濟組織簽訂協議，承包四荒地，直接獲得經營權。
錢不是萬能的，還需要具備其他必要因素、技能
常言道有錢能使鬼推磨，但在做田園綜合體規劃中，錢并非是萬能的，需要考慮的問題還很多，而且需要考慮在點子上，比如如果對農業一竅不通，不知道具體做什么，沒有自己的想法是萬萬不能的，要找到田園綜合體規劃切入點；沒有一個成熟專業的旅游規劃團隊能行嗎？那肯定不行啊，你土地問題解決了，給政府匯報了，最后卻干不成，那就不行了；要考慮一二三產業融合，如何能將社會資本引入，主要賣點是什么？怎么去實施整體規劃？還不能死板，要有創新等問題。
投資資金匱乏問題
一個田園綜合體的項目投資通常在幾十億到上百億, 且投入期較長, 在地方政府不能新增債務的前提下, 解決資金問題是田園綜合體建設過程中的重中之重。這么大的資金量難以靠某一家機構獨立支撐, 通常要整合多家資源, 招商引資，組成利益共同體、命運共同體, 分階段安排, 滾動投資。
項目的盈利點不清晰
一個田園綜合體是否成功盈利，需要看規劃好之后的幾年中，比如能有一個很好的運營，無論是經濟、生態、文化效益都發展的很好，并且已然具備持續造血、穩定有序發展的功能，那就是成功的。但很多的田園綜合體規劃案例中突出的是園區規劃, 對于產業生態的規劃較弱，導致發展不盡如人意，究其原因, 項目方在規劃與建設過程中并沒有明確產業這一盈利點, 是阻礙田園綜合體成功發展的一塊絆腳石。
要保護好農民利益
田園綜合體失敗的一個重要原因就是不能有效的對農民利益加以保護，你資金到位，但沒有農民參與進來，那田園綜合體就是一個空殼子，也不可能有持續造血的能，這個時候政府就要作為中間人來做好資本方與農民的橋梁搭建，讓農民能積極參與進來。
怎么做好田園綜合體規劃？
找出短板
知己知彼，找出短板，需要摸清當地一二三產業的現狀, 判斷已有的基礎、優勢、特色、潛力, 分析出當地產業的短板在哪里。知道短板就知道發展的瓶頸, 把短板補齊, 自然可以提升產業競爭力。
解決資金瓶頸
充分降低資金成本, 合理安排資金投入。運用無成本資金, 合理申請使用農綜、農發項目資金, 進行高產田、基礎設施建設。利用低成本資金, 申請國開行、農發行等政策性銀行資金, 爭取長期、低息貸款；還可申請貼息政策，亦或是對接養老、健康、新能源、環保、教育、電商等對口扶持資金和對口投資機構。運用社會資金, 吸引社會資本共同參與建設。
策劃先行
策劃是準確發掘功能定位的必要手段, 是把當地與其他田園綜合體區分開來的關鍵, 是提升田園綜合體價值的關鍵。在符合當地實際情況的前提下突出亮點, 就是發揮了當地的優勢, 要么做行業老大, 要么做行業唯一, 拒絕田園綜合體千園一面。
規劃設計產業
在策劃定位之后, 要進行產業的頂層規劃設計。根據定位, 將產業短板拉長, 推進產業植入。遵從農業發展的新不等式, 即1×2×3>1+2+3, 圍繞當地一產的優勢資源, 將一二三產業深度融合, 在小區域中形成閉環, 借助二產、三產為一產賦能, 借助文化、旅游為農業賦能, 塑造互融相生的產業生命體。引導當地政策、先進的產業、資本在田園綜合體匯聚, 形成馬太效應。
產業植入
田園綜合體能夠做好的關鍵在于產業的重塑及適合的產業植入。圍繞當地優勢產業的資源, 引入恰當的產業，因地制宜。要避免出現植入產業不符合當地發展需求的問題。同時有產業也要有專業管理團隊、有項目也要有相應的資金投資、有生產也要保證有銷售市場等。
本文原創地址綠道聯合旅游規劃設計院http://nbmdkl.com/，如需轉載請說明出處！
田園綜合體規劃上一篇：看完這篇文章，你還覺得鄉村振興落地難？下一篇：【綠道案例】遵義游樂園——黔北最大的游樂園
土地問題難以得到有效解決
這是做田園綜合體規劃比較普遍的一個問題，有了土地才能有發揮余地，但上面都是有政策的，需要按照規則來拿地，違規的話到時候被查了，就是拆遷，那么根據政策來看應該這么來獲取土地資源：
在保障耕地紅線不動搖以及禁止建造別墅及會所的前提下，開發田園綜合體所需的耕地可采用長期租賃的形式，由社會參與方與鄉（鎮）農民集體經濟組織簽訂長期租約，出租耕地經營權進行農業發展。比如宋衛平小鎮就是這種拿地方式。
盤活宅基地，做到有效利用，實現宅基地流轉
宅基地的流轉方式：以鄉（鎮）農民集體經濟組織為主體向社會企業出租宅基地及房屋；或建立村集體有限公司，村民以宅基地入股，村集體有限公司與社會企業合作、聯營；可運用增減掛鉤機制，城市周邊耕地開墾為鄉村建設用地（含宅基地），較邊遠地區且土壤適合耕種的建設用地復墾退為耕地。比如上海金山嘴漁村。
荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用土地要加以開發利用
國家鼓勵利用四荒地發展休閑農業產業以及田園綜合體，對于部分可集中連片開發四荒地的地區，在建設用地的流轉上給予傾斜。城市資本可與農村集體經濟組織簽訂協議，承包四荒地，直接獲得經營權。
錢不是萬能的，還需要具備其他必要因素、技能
常言道有錢能使鬼推磨，但在做田園綜合體規劃中，錢并非是萬能的，需要考慮的問題還很多，而且需要考慮在點子上，比如如果對農業一竅不通，不知道具體做什么，沒有自己的想法是萬萬不能的，要找到田園綜合體規劃切入點；沒有一個成熟專業的旅游規劃團隊能行嗎？那肯定不行啊，你土地問題解決了，給政府匯報了，最后卻干不成，那就不行了；要考慮一二三產業融合，如何能將社會資本引入，主要賣點是什么？怎么去實施整體規劃？還不能死板，要有創新等問題。
投資資金匱乏問題
一個田園綜合體的項目投資通常在幾十億到上百億, 且投入期較長, 在地方政府不能新增債務的前提下, 解決資金問題是田園綜合體建設過程中的重中之重。這么大的資金量難以靠某一家機構獨立支撐, 通常要整合多家資源, 招商引資，組成利益共同體、命運共同體, 分階段安排, 滾動投資。
項目的盈利點不清晰
一個田園綜合體是否成功盈利，需要看規劃好之后的幾年中，比如能有一個很好的運營，無論是經濟、生態、文化效益都發展的很好，并且已然具備持續造血、穩定有序發展的功能，那就是成功的。但很多的田園綜合體規劃案例中突出的是園區規劃, 對于產業生態的規劃較弱，導致發展不盡如人意，究其原因, 項目方在規劃與建設過程中并沒有明確產業這一盈利點, 是阻礙田園綜合體成功發展的一塊絆腳石。
要保護好農民利益
田園綜合體失敗的一個重要原因就是不能有效的對農民利益加以保護，你資金到位，但沒有農民參與進來，那田園綜合體就是一個空殼子，也不可能有持續造血的能，這個時候政府就要作為中間人來做好資本方與農民的橋梁搭建，讓農民能積極參與進來。
找出短板
知己知彼，找出短板，需要摸清當地一二三產業的現狀, 判斷已有的基礎、優勢、特色、潛力, 分析出當地產業的短板在哪里。知道短板就知道發展的瓶頸, 把短板補齊, 自然可以提升產業競爭力。
解決資金瓶頸
充分降低資金成本, 合理安排資金投入。運用無成本資金, 合理申請使用農綜、農發項目資金, 進行高產田、基礎設施建設。利用低成本資金, 申請國開行、農發行等政策性銀行資金, 爭取長期、低息貸款；還可申請貼息政策，亦或是對接養老、健康、新能源、環保、教育、電商等對口扶持資金和對口投資機構。運用社會資金, 吸引社會資本共同參與建設。
策劃先行
策劃是準確發掘功能定位的必要手段, 是把當地與其他田園綜合體區分開來的關鍵, 是提升田園綜合體價值的關鍵。在符合當地實際情況的前提下突出亮點, 就是發揮了當地的優勢, 要么做行業老大, 要么做行業唯一, 拒絕田園綜合體千園一面。
規劃設計產業
在策劃定位之后, 要進行產業的頂層規劃設計。根據定位, 將產業短板拉長, 推進產業植入。遵從農業發展的新不等式, 即1×2×3>1+2+3, 圍繞當地一產的優勢資源, 將一二三產業深度融合, 在小區域中形成閉環, 借助二產、三產為一產賦能, 借助文化、旅游為農業賦能, 塑造互融相生的產業生命體。引導當地政策、先進的產業、資本在田園綜合體匯聚, 形成馬太效應。
產業植入
田園綜合體能夠做好的關鍵在于產業的重塑及適合的產業植入。圍繞當地優勢產業的資源, 引入恰當的產業，因地制宜。要避免出現植入產業不符合當地發展需求的問題。同時有產業也要有專業管理團隊、有項目也要有相應的資金投資、有生產也要保證有銷售市場等。
本文原創地址綠道聯合旅游規劃設計院http://nbmdkl.com/，如需轉載請說明出處！
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