旅游綜合體，對于多數投資商來說，其實本身就是個有巨大價值陷阱的詞匯。顧名思義，旅游綜合體是以旅游環境塑造來銷售房地產，旅游資源成為了房地產的附屬品。然而對于真正扎根旅游地產的開發者來說，旅游綜合體的開發難度極大，風險超高。據業內人士不完全估計，當前國內旅游綜合項目開發，打造高吸引力旅游綜合項目的商業成功率都不到5%。

一、什么是旅游綜合體？ 旅游綜合體是指以旅游休閑為導向，對某個區域進行綜合開發而形成的旅游經濟綜合體，主要包括文化旅游綜合體、休閑農業綜合體、鄉村旅游綜合體、旅游城鎮綜合體、養身養老綜合體、溫泉旅游綜合體、宗教旅游綜合體……等類型，它既是一個“旅游綜合消費區”，又是一個“泛旅游產業園區”，還是一個“新型旅居城鎮區”。

二、旅游綜合體都有哪些功能結構呢？

1、是旅游景區——它是觀光吸引的載體，主要包括自然景區、文化景區、人工景區和特色景區等。

2、是休閑街區或休閑小鎮——它是休閑消費的載體，主要包括改造類和新建類兩種，融合了餐飲、購物、文化、休閑、娛樂、養生、住宿、演藝等各種休閑業態。

3、是酒店與度假村及度假社區——它是旅居度假的載體，以郊野性、養生性、養老性、時尚性、度假性為核心特色。

4、是特色產業基地或產業園區——它是產業支撐的載體，主要包括文化創意產業基地、農業產業園區、醫療產業園區、婚慶產業基地等。

5、是綜合配套系統——它是綜合運營的載體，主要包括“基本生活配套、管理運營配套、旅游服務配套、城鎮公共配套”，這些配套指的就是我們園區的水、電、網絡通訊等。

三、旅游綜合體開發的三個基礎條件

其本質是在城市郊區打造一個旅游目的地綜合服務產業集群。如果一個投資商，對旅游綜合體的概念只簡單看成是環境營造和房地產開發，那么對產品理解的淺薄、投資的草率和對未來發展可能遇到問題的短視將決定未來開發之路必然坎坷。

1、旅游吸引物的打造。所要說明的是，我們需要顛覆對旅游綜合體的表面意義的認知，旅游吸引物才是旅游綜合體開發真正的核心難點和重中之重。 2、環境營造。旅游的本質是讓游客換個環境看世界。在市場向休閑度假旅游升級的背景下，環境營造成為旅游綜合體開發的重要條件，高水平環境營造必不可缺。

3、房地產開發。因為當前中國文化創意產業剛起步，在商業模式上無法模仿美國迪斯尼這類行業巨子，通過強大虛擬文化產業利潤支撐實體主題公園的前期巨額投資，因此，當前市場絕少有獨立的旅游項目可以盈利，絕大多數旅游項目盈利高度依賴地產開發。

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